Zemes, privātmājas vai lauku īpašuma iegāde

Turpinot mūsu iepriekšējo tēmu par drošu īpašuma iegādi, šoreiz runāsim par daudzu cilvēku iedomāta sapņa piepildījumu — par zemes, mājas vai lauku īpašuma iegādi. Arī šajos gadījumos, lai īpašuma iegāde tiešām varētu vainagoties sapņa realizācijā, nepieciešams pirkumu veikt apdomīgi un atbildīgi.

Pretētji šķietamajam, ļoti daudzi privāti piederoši īpašumi, kas pat vizuāli var šķist sakārtoti, nereti ir juridiski diezgan haotiski – no nezināmām aizsargjoslām un patvaļīgas būvniecības līdz dažādām nesakārtotām it kā formatlitātēm – koplietošanas inženiertīkliem, nenostiprinātiem servitūtiem un  ekspluatācijā nenodotām ēkām. Mūsu pieredze gan ar īpašumu iegādi un projektēšanu, gan atsevišķiem ēku legalizācijas projektiem ir samērā plaša, bet secinājums vienmēr ir viens – vislabāk, ja situāciju apzina un cenšas sakārtot pirms īpašuma iegādes, lai jauno dzīvi varētu sākt no tīras lapas.

Galvenais jautājums uz kuru jāvar atbildēt pirms apsvērt īpašuma iegādi ir “Kāpēc?” – kāpēc vēlaties iegādāties tieši šo īpašumu?

Ja jūs varat jēgpilni atbildēt uz šo jautājumu, sev nemelojot, tad daļa no riskiem jau ir novērsta.

Esam saskārušies ar situācijām, kad cilvēki iegādājas vai manto zemi no saviem radiniekiem un savas tālākās darbības balsta, izejot no apsvēruma, ka “zeme mums jau ir”. Ja zemes iegāde nav bijusi apzināta un izsvērta, visas turpmākās darbības var vest aizvien dziļāk purvā, tāpēc iesakām iepazīties ar mūsu bloga ierakstu – “Par ko domāt pirms nekustamā īpašuma iegādes?”, kas vairāk pievēršas tieši tam, kā izvērtēt īpašuma atbilstību jūsu personībai, ekspektācijām, dzīvesveidam un nākotnes plāniem.

Šajā bloga ierakstā pievēršamies praktiskākiem un juridiskākiem aspektiem.

Galvenie praktiskie un juridiskie jautājumi, ko iesakām pārbaudīt pirms pirkuma:

• Vai zemesgabals paredzēts dzīvojamai apbūvei vai citai iecerētajai funkcijai (teritorijas atļautās izmantošanas zonējums)?
• Vai tas ir atbilstošs izmēra ziņā — ne mazāks, kā nepieciešams, ne lielāks, kā var apsaimniekot?
• Kādi ir atļautās apbūves noteikumi: stāvu skaits, augstums, minimālās atkāpes no robežām?
• Vai nav slēptu servitūtu, aizsargjoslu vai citu apgrūtinājumu (piemēram, ceļš, elektrolīnija, ūdensteces)?
• Vai īpašums ierakstīts Zemesgrāmatā un ir bez apgrūtinājumiem?
• Vai visas dabā redzamās ēkas un tīkli ir reģistrēti un pieder šim īpašniekam?
• Kādi ir praktiskie apstākļi – reljefs, grunts sastāvs, gruntsūdens līmenis, vai nav aizbērtu dīķu u. tml.?
• Vai pārdevējs ir uzticams, un nav iekļauts sankciju sarakstos?
• Kāda ir plānotā apbūve kaimiņos, un vai tā var ietekmēt jūsu īpašuma izmantošanu?
• Vai ir kāda ar kaimiņiem kopīgi lietojama infrastruktūra – ceļi, inženiertīkli u. tml.?
  

Ja pērkat zemesgabalu ar ēkām, salīdziniet kadastra un zemesgrāmatas datus ar faktisko situāciju — vai ēku skaits, stāvi, platība un funkcijas atbilst ierakstiem zemesgrāmatā un kadastrālās uzmērīšanas lietā.
Pašvaldības būvvaldē iespējams lūgt informāciju ne tikai par apbūves iespējām, bet arī par būvatļaujām, apliecinājuma kartēm un nodošanas ekspluatācijā dokumentiem, kas parādīs īpašuma juridisko stāvokli.

Latvijas likumdošana paredz, ka ēku energosertifikāciju veic jebkurai ekspluatējamai ēkai, lai to pārdotu, izīrētu vai iznomātu, ja uz ēku attiecināms Ēku energoefektivitātes likums. Ja runājam par dzīvojamām mājām, tad tas ir attiecināms uz visām ēkām, kam apkurināmā iekštelpu platība pārsniedz 50kv.m. un energopatēriņš pārsniedz 40 kilovatstundas uz kvadrātmetru gadā (kas faktiski atbilst A vai A+ klasei) – tātad, arī uz vairumu ēku, kuru projekti sasaņoti vienkāršotā procedūrā, piemēram, ar paskaidrojuma rakstu. Tas nozīmē, ka jums ir tiesības pieprasīt un pārdevēja pienākums ir pirms darījuma jums izsniegt derīgu energosertifikātu.

Ļoti svarīgi noskaidrot inženiertīklu pieejamību un stāvokli – ūdens, kanalizācija, apkure, elektroapgāde un citi. Ja tīkli vispār nav izbūvēti, jāpārbauda, vai to pieslēgšana ir iespējama un kādas ir prasības konkrētajā vietā.

Ja īpašumā ir nesen pārbūvētas ēkas vai nesen realizēti inženiertīkli, noteikti pieprasiet pārdevējam:

• pilnu projekta dokumentāciju,
• būvdarbu fotofiksāciju,
• informāciju par nodošanu ekspluatācijā un darbu garantijas termiņiem.
  

Ja plānojat ievākties objektā un lietot tur esošos inženiertīklus, ir noderīgi saņemt arī objektā iebūvēto iekārtu apkalpošanas grafikus un kontaktpersonas apkaples veikšanai. Ir vērts atcerēties, ka no īpašuma pārrakstīšanas brīža, visi īpašuma aspaimniekošanas darbi būs jāorganizē pašiem, bet iepriekšējo īpašnieku rūpību uz filtru maiņām, iekārtu apkopēm un servisiem ir vērts vērtēt samērā kritiski.

Vispārīgi, protams, iesakām būt atbildīgiem pret saviem ieguldāmajiem līdzekļiem un nekad neparakstīt līgumu bez neatkarīga jurista konsultācijas — viņš izvērtēs visu augstāk minēto dokumentu atbilstību, līguma punktus un iespējamās sekas un scenārijus, ja tiek konstatētas atkāpes. Lai gan daudzi no mums sevi uzskata par pietiekami zinošiem arī juridiskajos jautājumos, darījuma mirklī reizēm ieslēdzas vēlmju domāšana, kas reizēm liedz objektīvi izvērtēt situāciju, kamēr neatkarīgam juristam interesēs tikai lietu faktiskie apstākļi.

Sertificēts arhitekts vai būvinženieris, savukārt, palīdzēs pārbaudīt, vai ēkas vai iecerētā apbūve ir funkcionāli atbilstoša jūsu šodienas un nākotnes vajadzībai, tehniski droša, loģiska un atbilstoša normatīviem (piemēram, realizēta noramtīvos paredzētā ugunsdrošība, akustika, vēdināšana, energoefektivitāte). Tāpat nozares profesionāļi var arī norādīt uz jautājumiem, kam pievērst uzmanību arī sarunās ar juristiem, jo ir reizes, kad nozares likumdošana ir ļoti specifiska un ne visi juristi to pārzina.

Pie lielām investīcijām ir vērts vaidot komandu, kas strādās jūsu interesēs – jebkurš ieguldītais eiro šodien var ietaupīt gan naudu, gan laiku, gan nervus jums nākotnē!

Publiski pieejamie resursi pārbaudēm

• bis.gov.lv – būvniecības lietas un saskaņotie projekti konkrētajā adresē.
  
• kadastrs.lv – īpašuma robežas, platība, apgrūtinājumi, salīdzinājums ar faktisko situāciju.
  
• geolatvija.lv – teritorijas plānojums, atļautā izmantošana, apbūves noteikumi, TIAN, lokālplānojumi un detālplānojumi,
  
• ozols.gov.lv – informācija par meža teritorijām, aizsargājamām dabas vērtībām un ierobežojumiem.
  
• zemesgramata.lv – īpašuma īpašnieki, apgrūtinājumi un sastāvs.
  
• mantojums.lv – kultūras pieminekļi, sastāvs un prasības.

Ja šo lasāt mirklī, kad esat jau kļuvis par īpašnieku ojektam, kur konstatētas kādas neatbilstības, iesakām nenokārt degunu! Arī šajā situācijā komanda, ko veido jurists, būvniecības jomas pārstāvis (piemēram, būvuzraugs) un arhitekts var palīdzēt novērtēt situācijas nopietnību, risinājumu variantus, izmaksas vai palīdzēt sagatavot iesniegumus un celt prasības.

Tālāk sekos vēl divi piemēri no mūsu pieredzes, kas mudinājuši mūs veidot šo bloga ierakstu sēriju:

1. piemērs –  “Ēka bez īpašnieka”

Klients iegādājās īpašumu ar trim ēkām, taču pirmsprojektēšanas izpētes laikā atklājās, ka viena no ēkām ne tikai nepieder konkrētajam īpašniekam, bet tā nav reģistrēta zemesgrāmatā vispār nevienam īpašniekam. Lai gan tā bija redzama dabā un reģistrēta kadastrā, likuma izpratnē tā skaitījās bezīpašnieka būve un klients nevarēja ar to rīkoties, kamēr netika sakārtotas īpašumtiesības. Ir reizes, kad tas notiek ātri, bet ir reizes, kad tas var prasīt ilgu laiku un iekļaut risku, ka parādās mantinieki, kas uz šo īpašumu vēlas pretendēt. Šis gadījums parāda, cik svarīgi ir pārbaudīt katras būves piederību un juridisko statusu, vēlams pirms īpašuma iegādes, lai nebūtu jāuzņemas svešs risks, ko ietver nesakārtota piederība.

2. piemērs –  “Drupas un dīķis ar pagātni”

Cita ģimene vēlējās iegādāties gleznainu īpašumu laukos ar vecām ēkām un dīķi. Pirmās reizes arī mēs vairāk pievērsāmies gleznainajai ainavai un īpašuma potenciālam, bet, kad pēc klientes lūguma sākām pētīt dziļāk, noskaidrojās, ka dīķis izrakts patvaļīgi, viena ēka un pagrabs nojaukti bez atļaujas, bet otrs pagrabs, lai gan jau 50 gadus vecs, vispār nekad nav bijis reģistrēts.
Piesaistot juristu, izdevās identificēt visus risināmos jautājumus un ar pārdevēju sastādīt vienošanos, kā šie jautājumi tiek atrisināti vēl pirms darījuma, taču, ja tas netiktu izdarīts, jaunajiem īpašniekiem nāktos risināt iepriekšējo īpašnieku (iespējams, ne vienu vien) desmitgadēm krātās problēmas.Noslēgumā:
Zemes vai mājas iegāde prasa ne tikai emocionālu, bet arī juridisku un tehnisku gatavību. Daudz ko iespējams pārbaudīt pašam, taču visdrošāk ir piesaistīt profesionāļus — juristu, arhitektu un esošas apbūves gadījumā arī būvuzraugu vai neatkarīgu darbu vadītāju situācijas izvērtēšanai. Dažas konsultācijas pirms pirkuma var pasargāt no ilgstošām problēmām un ietaupīt daudzus tūkstošus nākotnē.