Dzīvokļa vai kopīpašuma daļas iegāde

Arhitektu praksē un draugu lokā bieži esam saskārušies ar situācijām, kad jaunais mājoklis, diemžēl, nopirkts ar būtiskām problēmām – neatbilstībām dokumentos, nolaidīgi veiktu būvniecību vai pat apzināti slēptiem pārkāpumiem. Diemžēl bieži šīs problēmas atklājas jau pēc līguma parakstīšanas. Tā kā šādi gadījumi notiek biežāk, nekā vēlētos, uzskatām, ka mums kā būvniecības nozares speciālistiem ir pienākums informēt cilvēkus par riskiem, ar kuriem iespējams saskarties, iegādājoties īpašumu, tāpēc vēlamies dalīties ar galvenajiem riskiem no savas pieredzes un padomiem, kā no tiem izvairīties. 

Šajā blogā  rakstītais nav uzskatāms par juridisku padomu un negarantējam, ka saraksts ir pilnīgs, bet cerams, ka kādam tas var palīdzēt nenonākt neapskaužamā situācijā.

Liela daļa problēmu ir novēršamas vēl pirms līguma parakstīšanas, bet ir vērts paturēt prātā, ka, sarežģījumi, kas nav atrisināmi vai izrunājami līdz līguma parakstīšanai, var nebūt novēršami arī pēc iegādes.

Galvenais princips visos gadījumos – pirms jebkāda līguma parakstīšanas pārliecinieties par īpašuma tiesisko un tehnisko stāvokli, veicot dokumentu pārbaudi un objekta apskati. Tiesisko pārbaudi vislabāk spēs veikt cilvēks ar juridisko izglītību, izvērtējot īpašuma sastāvu, apgrūtinājumus un riskus. Šāda palīdzība ir ļoti būtiska arī paša līguma sastādīšanā, lai palīdzētu saprast, kuri no līguma punktiem ir vai nav jūsu interesēs un novērtētu, kad jālieto kādas īpašas metodes – darījumu konti, vai citi drošības līdzekļi abu pušu interešu aizstāvībai.

Šoreiz stāsts būs par īpašumu, kas ietver sadarbību ar kaimiņiem – neatkarīgi vai tā būtu daļa no zemes un mājas, dzīvoklis jaunajā projektā, kopīpašuma daļa padomju vai pirmskara mājā, vai kāds cits mājoklis līdzīgā situācijā.

Ir būtiski atcerēties, ka, pērkot dzīvokli, tiek pirkta arī daļa no jumta, kāpņu telpas, gaiteņa, pagraba, pagalma, katlu telpas un citām īpašuma daļām, kuru uzturēšana būs arī jūsu rūpe. Tāpēc visos gadījumos iesakām veikt rūpīga defektācijas akta izstrādi pirms visa maksājuma pārskaitīšanas, lai izvairītos no “rozā briļļu” efekta, kad, apskatot dzīvokli vai māju, aizmirstas par kvalitātes, tehnisko risinājumu un detaļu pārbaudi. Vislabāk, ja defektācijas pārbaudi veic sertificēts būvuzraugs, kas spēj arī komentēt prasības, kādas attiecināmas objektam, kā arī pieļaujamās atkāpes – noteikt, vai nepilnības ir kosmētiskas, vai ietver dziļākus riskus.

Svarīgi neaizmirst, ka pārdevēja mērķis ir pārdot, bet attīstītāja mērķis ir peļņa. Nevienu no viņiem, visticamāk, īpaši nesatrauc jūsu ilgtermiņa drošība vai komforts. Ja mājoklis šķiet aizdomīgi lēts vai “pārāk labs, lai būtu patiesība”, iespējams, tieši tā tas arī ir!

Zināmā mēra var teikt, ka drošāks pirkums parasti būs jaunbūvē, kur izstrādāts pilns būvprojekts ar visām projekta daļām. Šodien realizētai būvei jāatbilst šodienas normatīviem un ir skaidras gan prasības, gan izpildes un uzraudzības mehānismi un skaidri sadalīta atbildība. Tas nozīmē, ka, ja objekta projektēšana un būvdarbi notikuši ar būvkomersantu iesaisti, viņi atbild par projektu, risinājumiem un izpildi, kas parasti ietver arī pienākumu nodrošināt atbilstības dokumentus, būvdarbu dokumentus BIS sistēmā un garantijas remontu. 

Pērkot dzīvokli jaunbūvē, noteikti iesakām pieprasīt un ar kompetenta eksperta palīdzību izvērtēt būvniecības dokumentāciju – ne tikai mājokļa plānojumu, bet arī konstrukciju sastāvu, apkures, ventilācijas, elektroapgādes, ūdens un kanalizācijas risinājumus, kā arī projekta skaidrojošo aprakstu. Tas jums palīdzēs labāk saprast, kas tieši tiek iegādāts un kam jāpievērš papildus uzmanība turpmāk nākotnē.

Ja pērkat mājokli nesen atjaunotā ēkā, ir īpaši svarīgi pārbaudīt, vai atjaunošanas darbiem bijusi likumīga un pilnīga dokumentācija. Ja BIS reģistrēti ir tikai “paskaidrojuma raksti” vai “paziņojumi par būvniecību”, bet ēka acīmredzami pārbūvēta pilnībā, tas ir signāls par iespējamu būtisku dokumentācijas trūkumu, kas var nozīmēt arī patvaļīgu būvniecību.

Pirms pirkuma iesakām:

• Pieprasiet visu pieejamo projekta dokumentāciju par veiktajiem darbiem – iesakām ar to konsultēties pie praktizējošiem arhitektiem, lai saprastu, vai projekta dokumentācija atbilst veikto darbu apjomam un ataino, kā tiek izpildītas būvnormatīvu prasības (ugunsdrošība, skaņas izolācija, energoefektivitāte un siltinājums, ietverot tehniski korektus mezglus, vēdināša, ūdensapgāde, kanalizācija, elektroapgāde, vājstrāvas un tml.) – projekta dokumentācija ļoti daudz pasaka par projektētāju un būvētāju attieksmi pret objektu, kas, protams, ļoti ietekmē gala rezultātu!
• Pārliecinieties, vai ēka un VISI tās inženiertīkli ir oficiāli nodoti ekspluatācijā (tas ietver arī, piemēram, individuālo gāzes apkuri) un salīdziniet, vai sakrīt dokumentācijā un praksē veiktie darbi. Pieprasiet izpilddokumentāciju tīkliem arī savā mājoklī, lai zinātu, kur atrodami cauruļvadi un elektrības kabeļi!
• Ja atjaunošana veikta ar vienkāršotiem būvniecības procesiem, būvdarbu veikšanas dokumentācija BIS sistēmā var nebūt atrodama – būtiskos darbu veikšanas dokumentus ir vērts pirms iegādes pajautāt attīstītājam (veikto darbu aktus, atbilstības deklarācijas, īpaši ar drošību saistītām sistēmām, utt.).
• Noskaidrojiet, vai pārdevējs vai attīstītājs nodrošina garantiju par būvdarbiem.
• Noteikti veiciet defektācijas akta izstrādi – tikai tā jums būs iespēja pieprasīt kompensāciju par defektu novēršanu, ja to veiksiet paši!
• Nekad neparakstiet līgumu bez neatkarīga jurista konsultācijas – kā jau minējām – lai gan bankas, ja tiek iesaistītas, arī veic dokumentu caurskatīšanu, tās nav jūsu interešu aizstāvji!

Dažkārt pietiek ar vienu algota arhitekta vai būvuzrauga apmeklējumu pērkamajā objektā, lai novērtētu objektu identificētu iespējamās problēmas.

Ja grasāties iegādāties mājokli īpašumā, kas vēl tikai jāatjauno, iesakām izvēlēties īapšumu, kam jau redzami kādi veiktie uzlabojumi. Tas liecinās, ka ar jūsu nākotnes kaimiņiem ir iespējams vienoties vismaz par kaut ko! Būtiski, lai uzlabojumiem, ja tas nepieciešams, pretī būtu atbilstoša dokumentācija, lai izvairītos no situācijas, kad tiek iegādāts jau patvaļīgi pārbūvēts kopīpašuma objekts. To, kādiem darbiem projekts ir nepieciešams, iespējams noskaidrot būvvaldē vai arhitektu birojā.

Šajā gadījumā noteikti iesakām iepazīties ar pārvaldnieku un lūgt viņu iepazīstināt ar ēkas tehnisko stāvokli – ar tehniskās vai vizuālās apsekošanas dokumentiem, lai labāk izprastu, kādas investīcijas objektam būs nepieciešamas nākotnē, un novērtētu arī savas iespējas šīs investīcijas veikt.

Vēl ir pamats pavērot arī apkārtni – ja īpašumam tieši blakus blīvā apbūvē ir tukšs zemes gabals vai izteikti nevērtīga apbūve, tas var nozīmēt, ka tur var būt gaidāmi kapitāli būvniecības darbi, kas var būt nākotnes risks. Līdzīgi ir vērts izpētīt savas pilsētas galvenos lielmēroga attīstības projektus, lai pēc 10 gadiem ar savu īpašumu neattaptos patiltē vai citā potenciāli degradētā vidē – tas var ļoti ietekmēt īpašuma nākotnes vērtību!

Apkopojot, sarindosim savus ieteikumus:

• Līgums tikai caur juristu – jūs dodat naudu, bet īpašumu pērk jūsu pārstāvis!
• Īpašuma dokumentu un zemegrāmatas pārbaude
• Īpašuma stāvokļa pārbaude dabā un defektācijas akta sastādīšana
• Īpašuma tehniskā stāvokļa pārbaude dokumentos un dabā
• Ja veikta būvniecība – projekta un būvniecības dokumentācijas pārbaude
• Kadastra datu atbilstība situācijai dabā, ja nepieciešams – pārmērot!
• Kaimiņu būšana un pakaimes nākotnes potenciāls

Runājot par īpašuma iegādi, mūsu pieredze rāda — visskaistākās fasādes un svaigākā krāsa ne vienmēr nozīmē drošu vai kvalitatīvu ēku. Dažkārt aiz skaistām vizualizācijām un “vienkāršotas atjaunošanas” dokumentiem slēpjas gan patvaļīga būvniecība, gan normatīvu pārkāpumi. Aicinām jūs būt modriem, piesaistīt atbilstošos speciālistus un ar atbildību izturēties pret šo savu nopietno pirkumu. Atceries – mājokļa iegāde ir viena no lielākajām investīcijām dzīvē. Dažas papildus pārbaudes pirms līguma noslēgšanas var pasargāt no gadiem ilgas cīņas pēc tam. Rūpība un profesionāļu konsultācijas ir drošākais veids, kā iegūt mājokli, kas tiešām ir vērts savu cenu.

Ja atklātas pretlikumīgas vai nolaidīgas darbības jau pēc īpašuma iegādes, iesakām veidot komandu piesaistot juristu un sertificētu arhitektu, kas palīdzēs:

• izvērtēt problēmu cēloni un nopietnību;
• noteikt papildus veicamās izpētes;
• noteikt atbildīgās puses un to atbildības robežas; 
• rast iespējamos risinājumus izejai no situācijas;
• izvērtēt, vai nepieciešams vērsties tiesībsargājošajās iestādēs un profesionālajās organizācijās (arhitektu vai būvinženieru savienībā un tml.).

Juristi sniegs padomu par rīcības tiesisko ceļu, arhitekti– par tehniskajām detaļām, būvnormatīvu prasībām un to izpildes praksi, kā arī par sagaidāmajām sekām un risinājumu izmaksām, pie nepieciešamības piesaistot speciālistus arī būvdarbu veikšanas un uzraudzības jomā.

Tālāk sekos divi piemēri no mūsu pieredzes, kas mudinājuši mūs veidot šo bloga ierakstu sēriju: 

1. piemērs “Skaistais dzīvoklis ar jauniem stāvvadiem”

Jauna ģimene iegādājās dzīvokli ēkā, kur veikta “vienkāršota atjaunošana”. No ārpuses viss izskatījās nevainojami — atjaunota fasāde, sakopta kāpņu telpa, jauni stāvvadi, kvalitatīva apdare, skaistas vizualizācijas. Cena (ap 2500 €/m²) atbilda tirgus līmenim.
Taču, gatavojoties pieņemšanas–nodošanas aktam, atklājās virkne problēmu:

• daļa darbu veikta ārpus apstiprinātā projekta — faktiski patvaļīga būvniecība;
• ugunsdrošības risinājumi neatbilda projektam, un BIS sistēmā nebija atbilstības dokumentu;
• gāzes katls nebija pieslēgts un nodots ekspluatācijā — dzīvoklī nebija apkures un siltā ūdens pat mēnešiem pēc “nodošanas”;
• skaņas izolācija starp dzīvokļiem neatbilda normatīviem;
• bija arī mazāki tehniski un vizuāli defekti;
• lai pircēji saņemtu pilnu hipotekārā kredīta summu, attīstītājs ieteica savus vērtētājus, kas novērtējumā “neesošo padarīja par esošo”, faktiski daļēji viltojot novērtējuma datus.

Rezultātā dzīvoklis, kas šķita gatavs un kvalitatīvs, izrādījās tehniski un juridiski nepabeigts, daļēji patvaļīgi pārbūvēts īpašums ar vairākiem slēptiem riskiem.

2. piemērs “Biroju ēka, kas pārtapa dzīvokļos”

Pirms pāris gadiem cita ģimene iegādājās dzīvokli ēkā, kas bija pārbūvēta no biroju telpām uz dzīvojamām. No pirmā acu uzmetiena — glīta ēka, korekta kāpņu telpa, plaši logi, ļoti labs plānojums, pievilcīga cena (ap 2000 €/m²) un pat iespēja izvēlēties dažus apdares materiālus pašiem!
Taču pēc iegādes atklājās, ka:

• plānojums neatbilda kadastrālajai lietai;
• skurstenis izbūvēts bez ugunsdrošības prasību ievērošanas un bez skursteņslauķa akta;
• starp dzīvokļiem neizpildītas skaņas un ugunsdrošības prasības, ko attīstītājs ar projektētāju bija slēpuši, izmantojot vienkāršoto skaņošanas procedūru;
• skartas nesošās konstrukcijas, kas projektā nebija paredzēts, tātad, patvaļīga būvniecība;
• zemesgrāmatā ierakstītā terase patiesībā bija patvaļīgi izbūvēta konstrukcija uz jumta;
• vairākās vietās konstatēta nepietiekama siltumizolācija, taču BIS dokumentos nebija risinājumu vai atbilstības dokumentu;
• būvniecības kvalitāte kopumā bija zemāka par solīto.
  

Šis piemērs labi parāda, cik būtiski ir pārbaudīt ne tikai vizuālo stāvokli, bet arī juridisko un tehnisko pamatojumu – reizēm “dzīvoklis ar potenciālu” izrādās ēka ar nopietnām konstrukcijas un drošības problēmām, kas pēc iegādes gan finansiāli, gan juridiski ir jau jauno īpašnieku problēma.